Деньги и бизнес

Про (краткосрочную) посуточную аренду.

С тех пор, как я написала, что планирую отремонтировать и сдавать квартиру посуточно, мне стали поступать вопросы (как же это делать?). И я решила написать этот пост.

Несколько лет я работала над сайтом sutochno.ru (эдакий аналог букинг.ком), много общалась с арендодателями (из разных городов) и их клиентами, видела системы сайтов для объявлений о сдаче изнутри. Потом занималась курированием краткосрочной аренды в Циане. И мне есть что рассказать.

 

Раньше я писала статьи про посуточную аренду, они встречаются в прессе то здесь, то там (если хотите почитать, просто загуглите: екатерина андрусевич посуточная аренда). Но какие-то вещи я скажу впервые. Здесь нет цензуры на личное мнение. И на реальные факты и примеры.

Посуточная аренда — это прибыльное, и в то же время рискованное и непростое дело. Но, как показывает практика, все, кто начинают ей заниматься более-менее профессионально, сидят потом в этом бизнесе годами (не просто же так, да?).

Некоторые люди скептически относятся к квартирам на сутки. И очень зря. Им кажется, что подушки будут несвежими, что в квартирах все ебутся. Постойте, а чем в этом плане лучше гостиничные номера? Люди делают это повсюду. И будут делать (я надеюсь) всегда. Никто не отменял уборку, замену вещей. Везде ценится чистота.

Страну ждёт ЧМ по футболу, будет сдаваться каждая картонная коробка, естественно, по завышенной цене. Это может стать хорошим стартом. Помочь вам заработать. Ну или принести проблем. Впрочем, ладно, довольно предисловий. Я буду писать тезисы. К делу!

1. Прежде, чем готовить квартиру к сдаче, необходимо определить свою ЦА.
Квартиры посуточно снимают: бизнесмены (расположение квартир: вблизи выставочных и бизнес-центров, Москва-сити, аэропорты, вокзалы, центр), туристы, в том числе и иностранцы (центр, вблизи достопримечательностей, тусовочные места, дешёвые варианты), люди, приехавшие решать свои проблемы (больницы, университеты, медицинские центры, научные институты, места для олимпиад), фанаты (расположение: концертные залы, спортивные объекты, здания клубов команды, везде, если событие большое и квартири у объектов не хватает). Отдыхающие (набережные, казино (в Минске), крупные аквапарки и спа (Казань)). Туристы выходного дня (самый центр, Невский, дешёвые варианты), транзитные пассажиры, лётчики, капитаны, сотрудники транспортных компаний (вокзалы, порты, аэропорты). Гости свадеб и крупных юбилеев (рядом с родственниками, у загсов, рядом с рестораном для торжеств). Понторезы и фотографы и звёзды инстаграма, для съёмок кино (кудрявые места а-ля Москва-сити, либо любое другое подходящее жильё — для съёмок фильмов, например, нужна масса электричества под все приборы). Юноши и девушки, большая компания, для угарной вечеринки или торжества (пытаются искать везде, потому что посуточники их избегают, далее — почему). Парочки (везде, где застанет нужда).

2. Какие квартиры снимают.
Есть всего три основных показателя, на которые люди смотрят чаще всего.
Я, за все эти годы, наблюдая в вебвизоре часами за поведением людей при выборе объекта, так и не смогла проранжировать точки внимания между собой.

Они все важны: цена, расположение, фото (то есть, внешний вид квартиры и количество и качество спальных мест). И если местоположение не изменить, а цену снижать не хочется, не стоит экономить на фотографе для квартиры, вот что я хочу сказать.

3. Как правило, многие начинают со сдачи одной квартиры (своей). Новостройки или вторички. Если дело идёт и есть время заниматься, арендуются (как правило, рядом с уже имеющимся объектом) в долгосрочную ещё квартиры, сдают их тоже посуточно.

4. При подготовке квартиры к сдаче надо учесть:

Выбирайте правильно местоположение, учитывайте сезонность (например, если квартира вблизи института, планируете сдавать заочным студентам, то сессии — не целый год). Хорошее местоположение — половина успеха. Впрочем, квартиры на окраинах тоже сдаются. Но имейте ввиду, у вас будет другой контингент. Другие цены, условия, обязательно — залог.

В квартире должно быть светло и чисто. Обязательно должна быть кровать (никто не любит раскладные диваны). Чистые свежие подушки. Полотенца, постельное бельё. Соль-сахар, специи, чайник, растительное масло, что-то для поджига плиты и готовки (кастрюли, ковшики, сковородки). Микроволновка, холодильник. Шампунь, мыло. Одноразовые тапочки, щётка для одежды и обуви. Одноразовые зубные щётки (в вакуумной упаковке). Таким же образом запечатанный одноразовый бритвенный станок. Столовые приборы, тарелки-чашки-бокалы. Стиральная машина, порошок, туалетная бумага. Сейчас ещё всем нужен вайфай.

Все нюансы проживания и полезную инфу (в том числе, на форс-мажоры, по городу, основные телефоны, адреса и контакты) лучше написать в буклете, заламинировать и всем въезжающим выдавать.

Квартира не должна быть ничем перегружена. Мебелью, лишними вещами (а в такой квартире все вещи, принадлежащие владельцам, именные, личные — лишние).

Многие люди (особенно иностранные туристы) очень брезгливы (иначе они выбирают airbnb и живут с хозяином в чужой квартире). Не нужно оставлять полуиспользованые крупы, крема, косметику, именные полотенца. В холодильнике еду (даже не приготовленную — многие арендодатели почему-то любят оставлять яйца). Пыльные полки с книгами. Фотографии, многоразовый набор для маникюра. Открытые пачки макарон. Чтобы понять, что вам нужно оставить, зайдите в квартиру больного ветрянкой и представьте, что вы там будете сутки-двое жить. Что вам понадобится отдельное? До чего вы не дотронетесь никогда?

5. Начинающие посуточникии почти все — нелегалы. Их угнетает подоходный налог. Неясные (в начале бизнеса) перспективы. И «а вдруг не пойдёт». Кто в бизнесе подольше — оформляют ИП или ООО. Так спокойнее, безопаснее. Ещё на многие сайтах бронирования нельзя размещать объявления без юридического лица, подтверждения собственности квартиры, проверок и документальных доказательств, что квартира вообще существует. Позвольте им всё проверить, хуже не станет.

Советую всегда при сдаче с туристами заключать договор (даже если вы физик с физиком). Он должен быть коротким, по сути: такой-то сдаёт, такой-то нанимает (заодно проверите и сфотографируете на телефон паспорт). Условия такие, гарантии такие, в квартире то-то, сумма аренды и число дней, время въезда и выезда — чётко, прописан залог. И условия его невозврата (так тоже бывает, да).

6. При даче объявлений об аренде на любом из сайтов (их много, нормальные посуточники не пренебрегают никакими), пишите честно, не пишите общие слова. Изучите конкурентов, сделайте хорошие (видовые, панорамные, показывающие квартиру со всех сторон) фото. Не надо пиздить чужие фото. Размещать объявление без фоток (вряд ли кто захочет кота в мешке. Это подозрительно для туриста, не прельстит даже низкая цена). Хорошие сайты за недостоверную информацию вас забанят, понизят рейтинги и бизнесу придёт..не надо, короче. Обманете сами себя.

Многие сайты требуют «эксклюзивное право на сдачу объектов». Например, букинг.ком. Они не разрешают сдавать квартиру через другие сервисы. Так они страхуются от незаселения туристов из-за овербукинга.Это когда жадный арендодатель сдаёт квартиру, а при появлении более выгодного клиента (на долгий срок и по завышенной цене), отказывается от первой брони.

В то же время, сайты получают контроль над вашими объектами, бронями…и деньгами на рекламу. Ведь, ранжируя вас ниже, они вас вынуждают больше слюнявить средств на рекламу (бизнес, ничего личного, все хотят хорошо жить).

Посуточная аренда — это баланс. С одной стороны, жёсткое планирование, с другой — гибкость. Арендодатель всё время обходит скользкие места. Коммуницируя с туристами. Играя в пятнашки (когда нужно переставить одну бронь на другую).

Ну или, если объект хорош и нарасхват, то арендодатель просто всё планирует по заселениям и уборке чётко и ждёт.

Заполняемость квартиры в хорошие времена достигает 98%, а в плохие 70%, может упасть до нуля. Есть точка окупаемости (сдаёте и получаете прибыль, только окупая расходы на уборку, рекламу и обязательные платежи). И точка минимального дохода. У каждого эти точки — свои.

7. Что следует знать.
— в посуточной аренде есть сезонность. Есть пики. И гранд-пики (вот как будет на ЧМ). Помню историю одной посуточницы, которая сдала квартиру в центре для футбольных фанатов на прошлом матче с англичанами (не помню точно название турнира) за 100тыр в сутки.
Или проституткам — за 150тыр за два дня (они просто ждали, когда закончится ремонт в их постоянной квартире, а им задержали сдачу на два дня).

— у вас будут конкуренты. Не ввязывайтесь в войны. Будьте лучше по сервису и объектам…Это работает всегда.

…И друзья. Многие посуточники «передают» друг другу клиентов, если объекты рядом, примерно одинаковая цена, вы дружите и платите им комиссию, иногда «возвращаете» долг вашими туристами, в нехлебные времена. Многие помогают с ключами (взять, передать, забрать при выселении). Или имеют одну уборщицу на двоих, экономию на плате за химчистку. В Москве у самых активных арендодателей (их около 70 человек) есть в вотсапе общий секретный чат.

«Передача» клиентов — не оч для туристов. Слышите при брони: «вы приезжайте, а мы вас куда-то точно поселим» — знайте, это плохой вариант. Арендодатель не ведёт календарь бронирования (даже для себя), заселение и выезды спонтанные, надеется, что в случае чего вас «передаст». Или вы говорите с нелегальным и несогласованным посредником (иногда это — целые агентства — тогда совсем беда).

— у вас будут ненужные посредники. Посредники посредников.
Дадада.
Эти люди — ад для всех участников рынка.
У них нет квартир, только телефон (или целый коллцентр). Они размещают кучу объявлений, воруя чужие описания квартир и фото. Чем больше таких объявлений-заманух, тем для них лучше. Принимают звонки от туристов, потом звонят арендодателям по списку, продают лиды.
Турист не получает нормального заселения (ему обещают, но в итоге не находят объект, его динамят, скрывают контакты реального заселяющего, селят в непонятные номера). Арендодатель не получает нормальную цену (его заставляют сдавать дешевле, либо закладывать в цену комиссию, люди селятся не в те, что в описании квартиры, пишут плохие отзывы, портят репутацию, уходят навсегда).
Посредники не несут ни за что ответственности. Чуть что — просто меняют телефонные номера. Гадёныши, короче.
Сайты для объявлений с ними борются (плохие заселения — ущерб репутации для сайта).
Арендодатели с ними борются. Но пользуются их услугами иногда (в основном, из-за своего неразвитого маркетинга). И от лени.

— у вас будут мутные туристы.
Хорошо, если это — скрытные парочки. Они паранойят, но платят всегда. Потом приходят снова, если всё прошло хорошо.
Плохо — если это мошенники, которые пересдадут за сутки вашу квартиру раз 20 на долгий срок. Или вызовут курьера с айфоном икс, покрутят телефон в руках. И, закрыв курьера в квартире, с телефоном съебнут. Потом вы будете долго объяснять полиции, что случилось и кто вы такой (заодно налоговой, что тут у вас за бизнес). Особенно усугубляется ситуация, если вы сами квартиру для аренды снимаете и она не своя. Или вы — бизнес-нелегал.

— у вас будут опасные туристы.
Не удивляйтесь, но это — молодёжь, фанаты и …англичане. Молодёжь, оторвавшись от родителей, сэкономив на обедах и ручках для школы, вскладчину снимают квартиру, жрут водку и потом всё громят. Блюют, ломают. Орут (чем вызывают недовольство соседей, а они вызывают полицию, см предыдущий пункт).

Ещё есть те, кто пиздят технику, мебель, всё подряд из квартиры (признайтесь честно, таскали из гостиницы халаты и полотенца, тапочки у РЖД?).

Англичане — очень крутая нация, но в арендных квартирах ведут себя как скот. Среди посуточников ходят фотки квартир после таких туристов. Я тоже видела, там всё внутри перемолото как фарш. Всё одного цвета серой массы, не квартира — а сплошное конфетти.

Помимо воров, грабителей и любителей пошалить, вам угрожают агрессивные люди, преступники (одна арендодатель рассказывала, как чудом избежала нападения с ножом. Сказала — не ношу больше дорогие серьги и кольца, заселяя людей). Неадекваты — вы им всю душу и свою жилплощадь, а они вам — хуёвый отзыв, потому что охмуряемая тётка в вашей квартире не дала. Впрочем, такое встречается в любом бизнесе, где есть контакт с людьми.

— у вас будут супер-клиенты. Это бизнесмены, вменяемые туристы, 35-45 летние пары. Никто не любит (прилюдно, наедине-то норм) элитных проституток, доминатресс, а между прочим — это тоже прекрасные клиенты. Ничего не громят, ведут себя достаточно тихо (звуки звонкой плётки по телу — не в счёт), аккуратные, платят исправно и оставляют на чай. Приходят снова. Становятся постоянными клиентами (пока их не покалечат или в порыве страсти не пришьют). И вообще — лапочки.

Опытный посуточник — немного психолог. Определяет ваш доход по тому, как вы представляетесь по телефону. По описанию того, какая вам нужна квартира, определяет ваше образование и область проф деятельности. По задаваемым вами вопросам — что станет с его квартирой после вашего отъезда.

Я много ездила по стране, снимала посуточно квартиры, жила. Тестировать было тяжело. Грамотную вежливую речь в ж не спрячешь (хоть я и стараюсь иногда), а хотелось посмотреть на поведение в критических случаях, нарваться на хамство (понять и проанализировать их причины, сущность). Мне везло (или не везло) — не встретила хамста или каких-то адских эксцессов почти никогда. Если вы хороший турист, то выехать вам разрешат попозже (когда удобно), залог не будут брать, ключ можно будет сдать, бросив в почтовый ящик. Красота.

Вообще, квартиры посуточно — это свобода. Своя кухня, уют, хорошее расположение, никаких гостиничных загонов. Свобода во всём, кроме заселения (когда обязательно присутствие хозяина и личный контакт). Правда, в Португалии я заселилась в квартиру по кодовому замку (там была надёжная, но понятная система кодов и сейфов) так интересно, прям как мини-квест. Ещё в других странах заселялась с открытием двери по телефонному звонку на нужный номер, по шифрам как на домофоне. Надеюсь, что прогресс и до нас дойдёт.

Я постаралась отразить основные моменты (лайк, шер, алишер). Конечно же, это не всё. Секретов и тонкостей больше, все в одном посте не передать. Задавайте вопросы. Я буду отвечать, дополнять пост.

Передаю привет всем причастным к посуточной аренде! Особенно хорошим грамотным спокойным, любящим своё дело арендодателям. Ещё неравнодушным дизайнерам и программистам, занимающихся такими сайтами и разделами. Очень вас уважаю и люблю!

Facebook Comments

Популярные статьи:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *